Entretien et réparation des locaux commerciaux

La répartition des charges et travaux entre le propriétaire et le locataire est encadrée pour les baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014 (dite loi Pinel du 19 juin 2014).

Le bailleur ne peut plus faire supporter à son locataire toutes les charges comme il pouvait le faire avant cette loi.

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Pour les baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014

Obligations pour le bailleur en termes d’information de son locataire

Les charges autres que les travaux

Dès la conclusion du bail, le bailleur doit annexer à celui-ci :
- un état des risques naturels et technologiques du périmètre dans lequel sont situés les locaux loués (ERNT) ;
- un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- un diagnostic plomb est obligatoire pour les locaux mixtes (à usage commercial et d’habitation) ;
- une annexe environnementale pour les locaux à usage de bureaux ou commerces de plus de 2 000 m2.

Le bailleur doit aussi joindre un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et taxes avec une répartition entre le locataire et le propriétaire, mais aussi entre les différents locataires de locaux situés dans un même ensemble immobilier en précisant la surface exploitée par chacun et pour chaque catégorie de charges. Le locataire ne peut pas être responsable des charges non précisées dans l’inventaire stipulé au contrat de bail (Cour d’appel du 3 mars 2022 n° 18-04.413).

De même, une fois par an, le bailleur doit adresser au locataire - au plus tard le 30 septembre - un état récapitulatif des charges (pour les immeubles en copropriété, dans les trois mois suivant la reddition des charges).

Les travaux

Le bailleur doit, tous les trois ans, communiquer au commerce locataire un état récapitulatif des travaux qu’il envisage de réaliser avec un budget prévisionnel et un état des travaux réalisés durant les trois années précédentes. Ces informations doivent être communiquées au commerce locataire dans un délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale.

Quelles sont les charges et travaux obligatoirement assumés par le propriétaire ?

Les charges

Le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 d’application de la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 dresse une liste des charges qui ne peuvent pas être répercutées sur le locataire commercial, comme par exemple :
- les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble, notamment la contribution économique territoriale (CET) ;
- les honoraires liés à la gestion des loyers ;
- dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Cependant, le bailleur peut imputer au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière, et les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local, de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.

Les travaux

Ils concernent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

Sont obligatoirement à la charge du propriétaire les grosses réparations : gros murs, voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures, digues, et mur de soutènement et de clôture (article 606 du code civil).

Exemple : si un bailleur inclut dans les charges de son locataire les dépenses de réparation de toiture et de ravalement, celui-ci peut les contester auprès de son bailleur ou devant le juge.

Le bailleur doit aussi prendre en charge les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve avec la réglementation, dès lors qu’il relève des grosses réparations (article 606 du code civil).

Si le propriétaire des locaux vient à changer alors que l’ancien propriétaire a été condamné par la justice à effectuer des travaux au titre de son obligation de délivrance, le nouveau propriétaire doit aussi exécuter cette obligation.

Il en est de même lorsqu’une vente aux enchères d’un immeuble est réalisée avec un cahier des charges annexant un jugement de condamnation du bailleur à réaliser des travaux (Ccass. 3e civ. 21 février 2019, n° 18-11.553). Dans ce cas, le locataire peut s’en prévaloir pour contraindre le nouveau bailleur à réaliser les travaux.

Avant d’acheter un commerce avec un bail en cours, l’acheteur devra être vigilant quant au montant des travaux à réaliser à la charge du bailleur. Il devra s’en enquérir auprès du cédant car le propriétaire des murs peut obtenir la résiliation du bail si, au cours de ce dernier, le montant des travaux à réaliser par lui dépasse la valeur des murs loués (articles 1722 et 1741 du code civil). Cette valeur s'apprécie en fonction de celle actuelle des murs loués, mais également et notamment des revenus procurés par les murs (c’est-à-dire le montant des loyers). Dans ce cas, le bailleur pourra obtenir la résiliation de plein droit sur le fondement de la destruction ou de la perte de la chose louée.

La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt concernant un hôtel-restaurant-pension de famille s’agissant de travaux de mise en conformité prescrits par l’autorité administrative à la charge du bailleur (Cour de cassation. 3e civ. 20 décembre 2018, n° 16-23.449).

En d’autres termes, si l’immeuble vaut 300 000 €, que les travaux sont de 450 000 € et que le loyer mensuel de 600 €, le bailleur ne pourra les répercuter qu’au bout de 62 ans. Dans ce cas, une résiliation du bail à la demande du propriétaire des murs pourrait être obtenue.

Quelles sont les charges et travaux qui peuvent être imputés au locataire ?

Les charges

Peuvent continuer à être répercutés sur le locataire :
- les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement : la taxe foncière, les taxes additionnelles à la taxe foncière (enlèvement des ordures ménagères, balayage…), et les taxes afférentes à son activité ;
- les dépenses de consommation, c’est-à-dire chauffage, eau, gaz, électricité ;
- les charges d’entretien courantes, c’est-à-dire nécessaires à l’exploitation de son commerce : compteurs, sanitaires, papiers peints, volets extérieurs, appareils de chauffage et de climatisation… ;
- si le local est situé dans une copropriété : la quote-part des charges relatives aux éléments d’équipements utilisés et aux services communs, par exemple, quote-part des frais d’ascenseurs ou des charges du personnel d’entretien.

Un commerce peut demander la condamnation d’un commerce voisin à l’indemniser du préjudice subi résultant de la prise en charge par lui de la totalité des factures d’électricité des parties communes, alors que son propre bail met à la charge du locataire les frais d’électricité, en l’espèce la cage d’escalier (Ccass, 3e civ. 11 octobre 2018, n° 15-21.154).

Les travaux

Le bailleur ne peut plus inclure dans le bail des clauses permettant de transférer le coût des grosses réparations au locataire. En revanche, si l’établissement locataire n’a pas correctement entretenu le bien, il devra payer ces dépenses. À défaut, pourront être mis à sa charge des grosses réparations (article 606 du code civil).

Toutes les réparations autres que les grosses réparations mentionnées sont d’entretien et peuvent être mises à la charge du locataire. Ce sont celles procédant de l’usage des lieux. Les dépenses de réparation courantes, c’est-à-dire nécessaires à l’exploitation du commerce, sont à la charge du locataire.

Exemples : peintures, moquettes, compteurs, sanitaires, papiers peints, volets extérieurs, appareils de chauffage et de climatisation, réparations des vitres, des portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes, serrures…

Enfin, les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique peuvent aussi être mis à la charge du locataire.

Les travaux d’accessibilité PMR sont à la charge du bailleur s’ils constituent des grosses réparations qui relèvent de l’article 606 du code civil. Il n’est pas possible pour le bailleur de se défaire de cette obligation par l’insertion d’une clause contraire.
S’il ne s’agit pas des grosses réparations de l’article 606 du code civil, ils sont en principe, supportés par le locataire (sauf clause contraire).

Pour les baux commerciaux en cours à la date du 5 novembre 2014

La loi Pinel ne leur est pas applicable (sauf au renouvellement du bail commercial).
Le bail est considéré comme renouvelé à la date de prise d’effet du contrat renouvelé, en l’espèce à compter de la date du congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur (antérieure au 5 novembre 2014), et non à la date où le juge statue, postérieurement à la loi Pinel (Cass 3. Civ, 17 juin 2021 n° 20-12.844). L’application de cette jurisprudence vaut aussi pour la réglementation des charges.

Le bailleur, à qui incombe les grosses réparations ou toute autre réparation intéressant la structure et la solidité de l’immeuble, ne peut en transférer la charge au preneur que si une clause claire et précise le prévoit dans le contrat de bail. La portée de cette clause doit être interprétée restrictivement. Dans un arrêt rendu le 16 janvier 2023, la Cour de cassation a considéré que le bailleur ne pouvait pas mettre à la charge du preneur les travaux de réfection de la toiture de l’ensemble des ateliers qui constituent de grosses réparations, car il n’était pas stipulé dans le contrat de bail que ces travaux seraient à la charge du locataire (Cour de cassation du 16 janvier 2023, n° 21-14.598).

Que se passe-t-il si le bail inclut une clause spécifique mettant à la charge du locataire certaines dépenses ?

En pratique, le plus souvent, ces baux indiquent que le commerçant locataire est tenu aux charges et travaux d’entretien, mais également aux gros travaux (article 606 du code civil), y compris de mise en conformité des locaux à leur destination et aux normes spécifiques, par exemple pour la sécurité incendie (Ccass, 3e civ. 18 janvier 2018, n°16-25.126).

Pour les contrats en cours à la date du 5 novembre 2014, il est possible d’avoir prévu que cette charge repose sur le preneur. Toutefois, le montant de cette charge doit être déterminé ou déterminable (CA Bordeaux, 4e ch. civ., 18 nov. 2019, no 17/01263). La cour a écarté le jeu d’une clause mettant les frais de gestion locative à la charge du locataire car le montant des charges doit être certain ou rendu déterminable grâce à des éléments objectifs.

Pour les baux conclus ou renouvelés avant la loi Pinel, le bailleur pouvait conclure un bail comportant une clause mettant à la charge de son locataire commerçant les travaux de l’article 606 du code civil. Ainsi, le bailleur pouvait dans le bail ou son renouvellement, étendre les obligations du locataire :
- aux grosses réparations d’entretien (article 605 du code civil) ;
- aux réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure, par exemple la charge des peintures ou de revêtement de sols vétustes, du fait de l’écoulement du temps ou de l’installation électrique endommagée par la foudre ou la grêle.

Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, ces réparations sont à la charge du bailleur. Pour les baux antérieurs, le juge a précisé qu’il fallait une disposition expresse du bail pour mettre à la charge du locataire ces charges.

Ainsi, si dans le bail il est indiqué que le locataire prend en charge “toutes les réparations, autres que celles de l'article 606 du code civil”, cela ne veut pas dire qu’il a la charge des travaux liés à la vétusté (Ccass., 3e Civ., 9 mai 2019, 18- 14.123).

De la même manière, la cour d’appel de Rouen (CA Rouen 14 janvier 2021 n° 19/02121) a estimé que la clause exonérant le propriétaire de toute obligation de réparation ou remise en état, sauf pour assurer le clos et le couvert, ne suffit pas à l’exonérer de son obligation d’entretien et de délivrance conforme (article 1755 CC, article 1719 CC). Au vu de la vétusté et non-conformité des locaux, la cour a donc décidé d’accorder au locataire une indemnisation pour le préjudice subi, en réduisant de 30 % les loyers pour toute la durée du trouble de jouissance.

Il ne faut donc pas oublier que, même dans le cadre de ces baux, le bailleur reste tenu d’une obligation de délivrance de la chose louée conforme à l’usage auquel elle est destinée (article 1719 du code civil), c’est-à-dire à la destination contractuelle du bien.

Ainsi, sauf stipulation expresse contraire du bail, les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité exigées par l’activité du preneur sont à la charge du bailleur. Un locataire qui souhaitait transformer un hangar en lieu recevant le public a obtenu que les travaux de mise en conformité soient réalisés par le propriétaire. Le bail étant stipulé tous commerces ou fonds artisanal, il appartenait au bailleur de prendre en charge les travaux de mise en conformité nécessaires pour l’accueil du public (Cass. 3e civ., 4 juill. 2019, no 18-17.107).

Le locataire peut agir en justice à l’encontre de son bailleur actuel mais aussi de son ancien bailleur, si ce dernier n’a pas réalisé les travaux de mise en conformité rendus nécessaires par la vétusté lorsqu’il était propriétaire du local commercial (CA Caen, 2e chambre civile et commerciale, 25 février 2021 n°19/01359). Ainsi, la cour a condamné deux bailleurs qui n’avaient pas effectué les travaux préconisés par un expert judiciaire, non seulement à la réalisation des travaux sous astreinte, mais aussi à des dommages et intérêts au profit du locataire pour trouble de jouissance.

Le locataire qui restitue un local dégradé après avoir manqué à son obligation d’entretien devra indemniser le propriétaire du préjudice subi, sans que ce dernier ait à démontrer une perte de valeur locative ou à rapporter la preuve de la réalisation de travaux ou de dépenses en vue de réparer ces dégradations (3e civ 7 janvier 2021 n°19-23.269).

Le bail ne comporte aucune clause spécifique

Le locataire supporte les réparations locatives et de menu entretien.

Sont à la charge du bailleur :
- les réparations d’entretien ou de gros entretien (article 605 du code civil). Par exemple, le changement d’une chaudière ou le remplacement d’un système de climatisation ;
- les grosses réparations (article 606) : travaux de réfection relatifs au gros œuvre, réfection totale de la toiture…
- les réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure (grêle, tempête, foudre, usure liée à l’écoulement du temps…).

En l’absence de clause spécifique transférant expressément au preneur les charges locatives occasionnées par la vétusté, celles-ci demeurent à la charge du bailleur, même si le bail contient une clause stipulant que le locataire doit entretenir les lieux loués et effectuer toutes les réparations autres que celles prévues à l’article 606 du code civil (Cass 3e Civ 26 mars 2020 19-10.415).

Enfin, le fait pour le bailleur d’entreprendre des travaux visant à éradiquer la mérule envahissant les locaux loués ne suffit pas à le libérer de son obligation de délivrance et d’entretien. Le juge a retenu qu’au vu de la durée très longue des travaux, il fallait vérifier “si les travaux entrepris avaient rendu, pendant leur exécution, les locaux impropres à l'usage auquel ils étaient destinés”. Cela pourrait constituer une “inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance”, et justifier le non-versement par le locataire des loyers (Cour de cassation, civile, chambre civile 3, 27 février 2020, 18-20.865, inédit).

Sont à la charge du propriétaire des locaux les travaux imposés par l’administration s’ils concernent le gros œuvre et tous les travaux de l’article 606 du code civil.

Par exemple, un locataire a perdu son stock à l’occasion de l’effondrement de la toiture du local. Par la suite, le locataire et le bailleur ont résilié le contrat de manière amiable. Un rapport d’expertise a démontré que l’effondrement était dû au caractère vétuste de la toiture, qui constitue une grosse réparation par sa nature. La cour a décidé que le bailleur devait indemniser le locataire pour sa perte de stock et perte d’exploitation occasionnées par le sinistre. Le bailleur est tenu de réparer ce préjudice même après résiliation du contrat de bail, s’il est démontré que le préjudice ait eu lieu avant la résiliation (Cour de cassation du 16 septembre 2021, 19-22839).

Concernant les charges, la Cour de cassation a récemment jugé que le paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’était à la charge du locataire que si le bail le précisait expressément, et que son non-paiement ne pouvait pas justifier une demande en justice de résiliation du bail (Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 Novembre 2020 – n° 19-17.197).

Enfin, en vertu des articles 1733 et 1734 du code civil, le locataire est présumé responsable des réparations en cas d’incendie. Cependant, ces textes ne s’appliquent pas dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, où les travaux de remise en état des locaux loués à la suite d’un incendie d’origine indéterminée sont à la charge du bailleur, sauf clause contraire ou faute prouvée du locataire (Cour de Cassation, 26 janvier 2022, n° 20-17.715)

Que faire en cas de litige avec son bailleur ?

Il existe un contentieux important sur la nature et l’imputation des charges. Les commissions départementales de conciliation en matière de baux commerciaux pourront être saisies par l’une ou l’autre des parties.

Lors de la signature du bail ou de l’acquisition d’un commerce, le commerçant vérifiera que les travaux de mise en conformité ont bien été faits par le bailleur et que les lieux permettent d’exploiter le fonds de commerce conformément à l’activité prévue au bail.
Par exemple, le restaurateur achetant un fonds de commerce de restauration vérifiera préalablement l’existence d’un conduit d’extraction des odeurs et fumées conforme.

En effet, si en cours de bail le locataire s’aperçoit que les locaux ne sont pas conformes à la réglementation applicable et à l’activité prévue au bail, il peut saisir le juge des référés qui statuera en urgence pour voir ordonner la réalisation de ces travaux par son bailleur.

Si une clause du bail prévoit que le bailleur ne prendra en charge que les travaux de vétusté, ce dernier reste tenu de son obligation de délivrance, à savoir son obligation de maintenir le local commercial en état de servir à l’usage prévu. Il doit donc exécuter les travaux de sécurité qu’impose notamment la réception du public et indispensables à l’exercice de l’activité contractuellement prévue (rideau métallique, pose d’un nouveau bloc autonome, porte anti-panique et doublage coupe-feu pour remplacer la porte de sortie de secours, remplacement du chauffe-eau à gaz par un chauffe-eau électrique pour mettre en sécurité la cuisine. Cassation civile 3e en date du 30 juin 2021).

La Cour de cassation a indiqué qu’un locataire peut cesser de payer les loyers car le local loué était équipé d'un système d'extraction des fumées dès l’origine non conforme aux normes de sécurité. Peu importe que le bail prévoit une clause mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité (Ccass, 3e civ. 11 avril 2019, n° 18-13.558).

Le locataire devra en revanche consulter un avocat spécialiste des commerces avant de décider de sa propre initiative de cesser de payer tout ou partie de ses loyers. Le risque est que le bailleur demande l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ou la résolution judiciaire du bail, et donc l’expulsion du locataire pour défaut des paiements des loyers (2e arrêt Ccass, 3e civ. 11 avril 2019, n° 17-26.488).

Le locataire a toujours la possibilité de demander au juge en référé la suspension du paiement des loyers et charges, voire la réduction des loyers et leur consignation en attente de la réalisation complète par le propriétaire des travaux lui incombant. Cela permet d’éviter que le bailleur demande et obtienne la résiliation ou résolution du bail (sans indemnité d’éviction) pour défaut de paiement des loyers.

Suite à la crise sanitaire, le locataire pourra également invoquer devant le juge l’imprévision ou la perte partielle de la chose louée (l’impossibilité d’exploiter le commerce compte-tenu des mesures gouvernementales) pour demander une adaptation des conditions du bail commercial :
- une suspension ou diminution des loyers dus ;
- une baisse des charges pendant un certain temps.

Il pourra même obtenir des délais de paiement suite à cette réduction du montant des charges. Le locataire a aussi intérêt à tenter d’obtenir une adaptation des charges à payer à son bailleur.

Il est donc conseillé aux commerçants d’être assisté par un avocat spécialisé dans le domaine des commerces pour les assister dans la négociation de leur bail commercial, des loyers, charges et autres conditions.
Cette négociation peut intervenir à tout moment, notamment lors de la conclusion du bail, mais aussi en cours de bail ainsi que lors de son renouvellement.

Source : L'Hôtellerie restauration